本轮楼市调整的终局即将来临，我们站在历史的分水岭。毫无疑问，一场新的去库存大战已经打响！4月30日，上半年最重量级会议胜利召开，高层对房地产行业有了一系列新的指示：继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。4.30会议还做出了具体定调和要求：是压实各方责任，确保融资协调机制和保交楼见效。过去一段时间，融资协调机制与白名单保交楼工作开展得轰轰烈烈，但整体进展似乎有待商榷。原因其实不难理解，无论是销售面积还是销售份额都在往下走，房地产的整体行业预期可想而知。在这种情况下，金融机构对房地产行业融资的积极性当然有限，即使有各地话事人出面协调，其空间也相当有限。毕竟，国有行也好，城商行也好，本就面临着净息差和净利差收窄，利润下滑，谁也不愿意再去冒险把大把大把的钱投放到处在下行期的行业。银行给开发商的融资趋于保守，保交楼的进程自然可想而知。过去一段时间，开发商一边面临天量债务带来的资本压力，一边面对保交楼的政治任务，左手拿钱，右手还债的戏码，那可老鼻子多了。这也就解释了为啥会出现表演式复工这类故事。要继续坚持因城施策，将调控自主权留在各城市手里。这一点看似老生常谈，可作为接下来调控组合拳的基本定调，在如此高级别的会议上进一步明确，显然是非常有必要的。除维护政策定力之外，激发各地积极性也是非常重要的。毕竟，北上广深的房子再怎么高大上，也搬不到鹤岗、铁岭去，各地房地产市场的销售表现、卖地收入、财政收支乃至地方债最终属于各个地方。从高层的角度来看，没提房住不炒且明确调控自主权下放，有助于全国各地在接下来一段时间根据本地情况出台进一步救市措施。换句话说，接下来，各地无论出台怎样的新举措大家也不必太过惊讶。第三，也是本次会议关于房地产行业最为核心的一点——打通置换链条及以旧换新将成为下一阶段的重要发力点，将消化存量与优质住房相结合。由此可见，去化存量商品房、优化增量商品房已经成为下一阶段房地产工作的核心目标，而且，政策发力一定要见成效。这里面还有一个细节相当有意思，就是并未提及三大工程，这与前几天路边社小作文里提到的淡化三大工程简直不谋而合。一个很大的可能就是，配售型保障房与去化存量商品房事实上存在一定冲突，具体咱们就不展开了。但是，超大特大城市城中村改造与人民群众对于优质住房的新期待具有较高的适配度。城中村改造，客观上实现了对租赁群体的挤出，通过租赁供给的减少倒逼租金上浮，由此，更多人涌向了商品房市场。由此不难看出，城中村改造仍有较大的发展空间。只是进度和力度可能会比预想的慢一些，需要一定耐心。就在笔者发稿前，自然资源部还出台了文件，要求商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增用地出让。简单来说，这头儿通过限制供给端，严控住宅新建规模。那头儿通过加快消化存量住房，完成需求端的去化速度。瞧着效率，迫不及待了…本次高层会议提出的统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施与2015年住建部表述的千方百计去库存别无二致。要知道，我们国家的政治语言向来是严谨而委婉的，4.30会议把话说得很直白，这实在不同寻常，以至于当前的市场情绪，颇有些空头被打爆，多头要反攻的意味。本次高层会议关于房地产行业重点探讨的两个关键词，是消化存量与优化增量。我们先说消化存量——时隔9年再次鲜明提出去库存，说明高层对于房地产行业的现状已经有了全新研判。有必要明确一点，此处的存量商品房既包括已开发建设，但至今仍在开发商手里的存量新房，也包括业主手里的存量二手房。新房去库存是发力点，二手房去库存是目标点。大家还记得吗？2015年涨价
我认为接下来房价并不会上涨，虽然说房地产泡沫化势头得以扭转，但是中国的房地产泡沫依然非常严重，只是没有扩大化，一旦被戳破会给经济带来许多的负面影响。首先中国的房价已经非常的高了，没有继续上涨的空间，特别是一线城市的房价，随便一平都要几万，而许多人努力一辈子也不能在大城市买得起一套属于自己的房子，已经超过很多普通人的购买力了。
中国的生育率在不断的降低，由于这些年轻人更加的追求自由或者生活压力非常的大，导致很多家庭都不愿意生孩子，甚至离婚率也变得越来越高，所以在未来势必会导致老龄化越来越严重，现在国内各个地方还在大力的建设房子，人口在不断减少，房子在不断增多，势必会出现黄多人少的局面，所以一旦供求大于需求，房价只会不断的下降。
该买房的人已经买了，买不上房的人怎么也买不起房，房价上涨那是因为买房的人多，而现在随便一个人都有几套房子，现在中国的城市化已经达到了程度，在后面也不会继续的增加，所以没有太多的购房人群，更不会出现以前那种排队购房的情况，随着人口不断的向大城市流入以后，三四线城市的房子根本就没人要。
中国经济的发展处于下滑的情况，市民的收入上涨的非常的缓慢，维持日常开支就已经非常的困难，根本就没有多余的钱拿出来去买房子，而房价的上涨与经济息息相关，当经济发展很好，市民的包里有钱自然会选择买房子，可是当经济下滑，市民挣钱越来越困难，便没有这么多钱来买房子，房子价格自然会不断的跌落，如果现在盲目的投资房子将很容易被套牢。
随着22年下半年的疯狂救市以后，房地产市场依然毫无起色。高层已经喊话说明年会拿出更大力度的救市手段。而此时此刻的我，却有种脊背发凉的感觉。
你可以把房地产看成是一个正常的人。
一个正常的人吃饭，一餐吃两碗饭一碗汤，很合理，也吃饱了。
但是如果明知道他已经吃饱的情况下，一定要强制的让他继续吃，不停的吃。这样真的是为了他好么？大家都看见他已经吃不下了，他坐在餐桌前大小便失禁，屎尿横流到处都是。
还有代言人站出来说，让他继续吃是为了让他健康发展。其实这个人健不健康谁在乎呢？只要让他不断的吃，就有人可以利用这件事情不断的得到利益。
这才是真相。
在我国，绝大多数城市的房屋已经完全过剩，而且价格泡沫很大。
我们有两个背景来确认了房地产不存在更多的空间，首先是人口负增长说明以后房地产的需求会大量萎缩，其次是由老美主导的产业转移，导致民众的收入在未来不再有高速增长的可能（搞不好还可能下跌）。
房地产已经无法支撑，土地财政模式也几乎走到尽头。他们不断的刺激房地产，并不是真的为了房地产的健康发展，而是盯上了居民手上那三瓜两枣的积蓄罢了。
另外居民储蓄增长也不是因为大家对未来没信心，不消费了。而是通过疫情三年后，让大家猛然惊醒，要是不存点钱，稍微遇到点什么坎，那真的是过不下去。难道普通家庭有个15万常备储蓄很多吗？一定要搞到5000块钱才正常？5000块钱去交住院押金都不够。
房地产死不死，他们怎么会有所谓？真的有所谓的话，能搞出那么多烂尾楼出来？能欠下那么多债务？能一直这样纵容和畸形发展？
你们去看看那些房企的融资文件，他们去股市，去债市融资的理由是什么，好好看看！他们要借钱去保交楼和还债。估计最后想来想去，还是股民的钱不用还的。
一个连借了钱利息都还不起的行业，一个收了全款连15%的建安费都拿不出来的行业。现在巴不得号召全国人民，从炒房，买房，股票，基金，理财产品方方面面去救，几乎用尽了所有的办法。
他们告诉你的，是他们要房地产健康发展。但他们没有告诉你的，是他们玩太大了，搞出来的债务窟窿根本填补不了。
如果不是强行使用限跌令，绝大多数的城市房价根本撑不住。至于为什么不让房价暴跌，这个就不细说了。
就算他们万箭齐发，这个目的也是为了最终把地方和开发商的债务，转移给民众身上而已。万箭射来，到底是射向谁，伤害谁，又利好谁？
要是抖音上的中介嗨起来我理解，普通人跟着瞎掺和什么劲，看戏吧。
商品就听说有打折促销的，没听说制造焦虑玩那么溜的，房产中介但凡去证券公司上班，国内股票也不至于十几年还是3000点。
大哥，这股票你再不买可就涨了，涨了你就买不起了，你不买股票丈母娘同意吗？你不努力，也要为了你孩子努力啊。万只股票总有一只为你闪亮。
就这话术去搞股票，华尔街之狼肯定干不过华夏之狼，一万点都指日可待。
听句劝，未来几年现金才是最重要的。
2022年是楼市复杂的一年，也是全面放松的一年，但是和2021年形成了两个极端，2021年楼市是全面的调控，2022年是全面的放松的一年，以往只要房产调控放松了，基本上短时间类就会有高的交易量，房价也很跟着涨价。 但是在2022年，不管是降低利率还是降低首付，不管是放开限购限售还是鼓励农民工进城，都好像没有起到预期的效果，老百姓大多数观望而不是出手买房子。 为什么观望？其实很简单，一是需求被满足，在房价大涨的时候成了接盘侠，二是对楼市失去了信心，花了那么多钱还面临拿不到房子的结局，最主要是目前老百姓的负债到达了极限。 随着年底金融16条的到来，对开发商的融资情况有了根本情况的改变，很多人认为买房的春天到了，2023年可能市场上交易量会很高，那么房价可能会迎来一波大涨，今天我们具体来分析一下。 主要是在2023年买房的时候我们要注意四个方面的变化。 第一：房产逻辑变了过去20多年，房价为什么会涨？一方面是有大量的人口进城需求量一直存在，另一方面是很多人发现买房子比上班要赚钱，于是不管是企业还是炒房客，都加入到炒房的大军中，结果就是房价从均价2000涨到了均价一万的水平，但殊不知这个均价一万已经超出了很多人的承受范围。 从2016年就开始房住不炒，房住不炒的目的就是为了赶走市场上的炒房客，目前我们看到房地产市场当中很多人被套牢，就是因为前几年大肆的炒房，我们这里说的逻辑变了是从上到下都变了开发商过去玩的是高周转模式，不断地拿地不断地负债，结果三道红线一出，开发商撑不住了，未来房住不炒还会继续执行，那么开发商不会再像以前一样疯狂的拿地和融资了，整体的房产环境会变好。 银行有没有金融风险？其实风险很大，虽然每一年都有大量的钱通过银行流入到房地产市场当中，但是在这个过程中，银行违规的放款和纵容式的放款，导致到老百姓的负债越来越高，最后房子成为了法拍房，但从2020年开始给了银行两道红线，目的就是为了降低金融风险，目前我们的房产市场当中，法拍房的数量还在增加，这就是金融风险的一种体现，未来随着贷款门槛的提高，这种金融风险会慢慢的降低。 对于老百姓来讲，目前市场上的交易量很少，因为缺少了大量的刚需购房者，之前我们的老房子都是直接拆迁，然后货币化安置，也就是拆迁直接给钱，就相当于市场上多了很多刚需购房者，但随着2020年棚改变旧改的执行，钱就不会直接流入到房地产市场当中，那么楼市的交易量就少了，自然而然房价就下来了。 第二：老百姓负债还没有解决中国人讲究成家立业，看到亲戚朋友都买了房子，谁还不想努力奋斗买一套属于自己的房子呢？但目前很多人想买却买不了，就是因为负债过高。 这个负债是过去20年我们的需求造成的，人口从农村到城市带来了大量的需求，从1998年房改以后我们就变成了可以通过贷款买房子，但是当时房价没有现在这么高，况且只买了一套房，还是有能力还贷款的，问题就发生在两个方面，第一是经过炒房客的运作，房价越来越贵，而且很多人吃到了红利，于是乎在贷款没有还完的情况赶紧买第二套第三套房子，虽然有压力，但是可以通过以租养贷等形式保全自己的房子。 如果房价一直处于上涨的模式或者我们的收入一直稳定的情况下，估计楼市现在还存在着大量的需求，但是2019年年底的疫情打乱了大家的节奏，很多人收入受到了影响，并且很多人因此负债，在这种情况下，手中的房子就成了自己的累赘，包括银行的调控和房产大环境的变化，房子开始出现贬值的情况，很多人一下子慌了。 2017到2018年涨价去库存套牢了很多人，这些事很多人负债到极限的一个引子，目前老百姓很缺钱并且房贷占了大头，根本就没有多余的钱去买更多的房子。 第三：少子化出现加速人口红利期的结束我们国家有14亿人，第七次全国人口普查数据显示，我国目前有家庭4.94亿户，想一想对于房产的需求有多大，人口流动的大趋势是从农村到城市，进城主要有四类人，一类是年轻人毕业到城市当中发展，二是农民工广泛的进城参与城市的建设，三是青年人进城做生意，四是很多年轻人进厂打工，而这些需求广泛的分布在江浙地区以及广东地区，所以我们也能看到南方沿海以及东南沿海的房价居高不下。 而西北地区的房价很便宜。 房价的涨跌都建立在需求上，但是现在少子化现象越来越严重了，之前很多人在20岁左右就结婚生孩子了，可现在很多人到了30岁仍然单身不结婚，就是因为彩礼以及房子的问题没有解决。 之前还没有房改的时候我们是缺房子的，1990年，我国家庭户人均居住面积仅有7.1平方米，国家统计局在《中国人口普查年鉴-2020》数据中提到。 截止到2020年，我国家庭人均居住面积达到了41.76平方米，平均每户的房间数有3.2间。 也就是说我们现在不仅人均面积增长了，并且我们也不缺房子。 想一想买房子的主力军什么人群？现在的市场是90后，可能很多70后和80后早都已经买了房子还完了贷款，也就是说未来的00后、10后根本就不缺房子，从父母的手中就能得到房子，而目前房子严重过剩以及少子化的出现，未来房子的空置率会越来越高，市场上的交易量会越来越少，房价会失去上涨的动力。 第四：房价两级分化和多样化房价两级分化就是人口流动造成的，这个结果在短时间内是没有变化改变的，为什么一二线城市和三四线城市的房价能差这么多？就是因为一二线城市有大量的需求，发展空间和薪资水平都比三四线城市的高。 未来随着人口的进城，房价的两极分化还会越来越严重，并且大城市会以城市群的形式存在，买房子的时候一定要考虑清楚自己未来的发展方向，为什么现在返乡置业不吃香了？就是因为很多人错误地估计了三四线城市发展的潜力，甚至很多人买了县城的房子就被套牢了，记住一个事实，哪里人多哪里就有发展。 房产发展了20年，为了结婚为了教育只能通过买房子来实现，但未来这种情况会被打破，今年提到了房住不炒、租购并举，未来对于收入不同的人群会有不同的住房模式出现。 而且新加坡模式可能会应用到我们的市场当中，并且我们不要忘了，未来房地产税会全面地铺开，未来房地产市场当中可供选择的房源会越来越多，所以我们议价的空间也会越来越大。 2023年买房，不用那么着急也不要那么冲动，在全面利好楼市的情况下，我们有需求可以多对比再出手，千万别被房子套牢了。
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