最近，深圳房地产市场可谓大事不断，继深圳二手房小区业主“集体控盘涨价”事件发酵引来区、市两级住建局采取措施并发布风险提示之后，深圳住建局又紧急澄清，5%是2019年长效机制规定的二手房价格涨幅限制。 如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，且小区业主存在集体串联进行涨价的行为，市民可以向区房地产主管部门投诉。 “控盘涨价”令部分深圳业主的形象变得不堪，但这远远不是他们的全部。 其实，从深圳住建局“点名”的两个小区来看，恒裕滨城是深圳湾片区的豪宅，价格在近几年已经大幅上涨；中粮凤凰里花苑的位置显得有些尴尬，近几年里的价格涨幅不大，所以想一朝翻身，这两个被官方“点名”批评的项目也映射出深圳楼市不同的“两面”。 从近一两年的房价来看，深圳还有很多小区的房价的变化不大，涨幅明显的多数是一些优质学位房或资金追捧的区域。 据诸葛找房统计，今年118个挂牌量较大的深圳二手楼盘中，有51个楼盘降价，66个片区中有11个片区挂牌价格下跌。 “这里的二手房换手很快，但价格在之前一直保持小幅上涨的势头，但最近在诸多消息刺激下一些业主也蠢蠢欲动。 就以一套64平方米的两房单位为例，之前有些业主一下子提价30万元，有些报价都超过了450万元。 ”在福田区京基御景华城小区从事中介工作的陈经理告诉记者，“现在大部分业主还是稍微冷静了下来，一连串风波过后，这几天很多二手房房源的挂牌价都回到425万元左右。 ”在龙岗区中海怡翠花园，这里也曾经传出业主集体控盘的传言，但多位业主告诉记者，自己并未听说过，这里的二手房房源目前依旧维持在每平方米4万元左右。 他们觉得更大的可能性是，少数业主出于开玩笑性质在业主群里提出涨价建议。 多举措严管楼市乱象之后，一些二手房的业主趋于理性。 只是，陡然上涨的房价不仅是购房者之痛，也成为横亘在房产中介工作中的一堵“墙”。 任何一点风吹草动，都直接影响最后的成交结果。 12月17日与18日，在深圳区、市两级住建局接连两天发文通报，暂停中粮凤凰里和恒裕滨城两个小区的二手房网签手续之后，深圳各大主要中介机构APP一度将恒裕滨城和中粮凤凰里的二手房源下架。 除此之外，记者还发现，翡翠海岸、中粮天悦一号等南山和宝安片区的高价二手房项目房源也被下架。 有工作人员告诉记者，这是公司内部开展的自查行动，但也不排除中介机构为了不被误认为参与到哄抬房价的事件当中，所以暂时先下架高价房源。 二手房市场遇到严管，深圳的新房市场却依旧热闹。 刚刚过去的周末，深圳新房市场迎来4盘入市，其中两个位于光明区的新盘先后传出售罄的消息。 深圳房地产中介协会公布的最新数据显示，上周深圳一手房成交1023套，上涨16.5%；二手房成交2335套，上涨4.9%，深圳房地产中介企业的二手房开单量也上涨近17.2%。 目前，深圳房地产市场的存量时代特征已经非常明显。 在业内人士看来，针对二手房业主的严管可能意味着，深圳的调控政策必须要转向二手房市场。 此外，深圳二手房市场如此冷热不均，“一城一策”的楼市调控应该更加精细化。
1、深圳的人口结构不会改变北上广深一直是许多人公认的追梦的地方，因此也是多数年轻人会停驻的地方。 也是因为如此，深圳80％的人口都是外来人口，其中大多数都是年轻人，直至去年年末，深圳25至35岁的人占到了37％的比例，由此可见，深圳的人口结构不可能在短时间内改变。 深圳有“年轻人居多”的特点，这使得深圳楼市不会出现萎靡的现象，房价也就不会下降。 2、深圳房屋的供求关系紧张供求关系的变化一定会影响房屋的价格，相信这点不用我多说，大家也都知道，2014年推出的“930新政”与2015年推出的“330新政”催生了大量的购房需求，这使得本就供小于求的深圳楼市变得更加火热。 既然需求量那么大，深圳房价当然就没有下降的理由。 3、利好政策依旧是催化剂多地限购限贷政策的取消、首付比例的降低、公积金异地贷款的推行、去库存措施的抓紧落实等等，这些利好政策依旧在推动房价不断上涨。 不管是购房者还是开发商，他们多多少少会产生“既然有政策的支持，现在不买房又更待何时”的想法，因此，深圳房价又怎么可能降得下来呢。
深圳宝安凤凰里小区业主的一纸“涨价檄文”，极有可能成为深圳楼市调控转向的导火索。 即将过去的2019年，全国楼市大部分低迷，仅有深圳、苏州等极少数城市热度持续，尤其是深圳，接连不断的利好政策，提振着二手房业主们的涨价信心。 然而当这种信心演变到极致，就出现了极端的现象，一些小区业主“抱团提价”，还发布诸多慷慨言论，招致了监管的注意。 截至目前，凤凰里、恒裕滨城小区已被深圳住建局点名，部分小区房源在安居客已下架，相关责任人被列入黑名单，限制了一些权利。 深圳业内人士指出，近期楼市炒作的风确实太过了，应该予以规范。 自2011年以来，限购、限贷等调控措施层出不穷，但大多针对新房进行管控，这次深圳对二手房业主出手，还是第一次。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳部分区域和项目火爆，不是购买力强大，而是炒作厉害，这已经引起了监管的注意，调控箭在弦上。 “房住不炒的精神不能违逆，二手房市场也不例外。 ”12月19日晚间，深圳市住建局表示，按照宏观调控的长效机制要求，二手房年增幅不超过5%。 如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，市民可以向区房地产主管部门投诉。 业主们的野心12月17日，发生了一例可以载入房地产史册的事件，史上第一次，二手房业主因“控盘涨价”被约谈，相关责任人遭处罚。 这个被通报的小区是中粮凤凰里花苑，该小区位于深圳宝安区福永街道，于2016年建成，由8栋楼组成，总户数为1304户。 2015年开盘时，凤凰里的价格约为3.5万/平米，2019年1-11月，该小区成交均价约为4.7万元/平方米。 如果清楚深圳楼市这几年的行情，就知道这个价格远远跑输了大市。 过去四年间，深圳各区楼盘少则涨幅翻倍，多则翻两倍、三倍。 11月，深圳放松了豪宅线，二手房税收大减，眼看其他小区热火朝天地反价、提价，凤凰里小区的业主们着急了。 12月13日，这个小区的业主群管理组在微信群发布《告凤凰里全体业主书》，以“要打响资产保卫第一枪”的名义，号召所有业主集体涨价，“放盘价为5.6万至6.5万为界”，建议“急卖业主以5.5万为最低价”，如果低于5.5万，“即刻收盘，重新加价后再挂”。 这份告知书随后在网上不断流传，并最终导致监管出手。 这是第一个被官方正式通报的小区，但它并不是第一个“坐庄抬价”的。 最先传出“控盘涨价”的小区，是深圳湾“第一神盘”恒裕滨城。 11月底，恒裕滨城2期4栋的业主群里就上演了这么一出戏，“群里D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”、“反正都往2600万以上挂”、“下周2700万谢谢”。 该小区在2015年开盘时，售价约为10万元/平，如今挂牌均价突破24万元/平，部分热门户型已经逼近30万元/平。 类似“控盘”言论出现在很多小区。 龙华壹城中心，目前挂牌价格约为7万/平方米，而业主群有人表示，“现正常销售的二手房报价请不低于/平”，“无计划短时间出售的房产的若挂盘，价格不低于/平，低于此价格的，请配合调整价格”。 中海怡翠山庄也拟了一封告全体业主书，除了定价高低区别，与其他抬价告知书内容极其相似。 据21世纪经济报道记者调查，在业主群里发出类似涨价声音的小区，不下10个。 最早从恒裕滨城开始，蔓延到了宝安、龙华、龙岗等区的楼盘。 12月19日，住建部门再次通报，点名了恒裕滨城、凤凰里等小区。 目前，查看贝壳找房，中粮凤凰里所有二手房源已经下架，显示“共0套房源”在售，链家、中原地产、Q房网等中介平台也不例外。 李宇嘉认为，深圳业主集体护盘标志着，当房子占据家庭80%以上财富时，每个人想的是如何让这个财富增值和变现；但业主们的控盘涨价，违背了“房住不炒”的基本精神。 美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手房是一个充分竞争的市场，“每个楼盘的价格是由市场来决定的。 小区业主集体抬高房价，使得该小区的价格脱离实际，是非常不理智的行为，只会导致该小区有价无市。 ”中原地产首席分析师张大伟指出，一般控盘涨价的人多为职业炒房客，但这波深圳不少普通业主也热情参与其中。 从博弈论角度，他认为，涨价不可能形成同盟，因为一旦有人低价放盘，所谓联盟就会土崩瓦解。 炒作底气何来？是什么在支撑业主们联手涨价？无风不起浪，深圳业主的炒房野心也是有来由的。 何倩茹表示，深圳二手房的行情，其实从今年年初开始已经出现，2月份粤港澳大湾区规划出台、8月份先行示范区的提出、以及11月取消“豪宅税”，这些都陆续刺激了二手房的成交行情，双方入市更积极。 在各种利好政策推动下，深圳作为热点城市，资金不断涌入，楼市随之上行，涨势明显，大量业主短期内资产净增数十万、乃至数百万。 11月中，深圳放松了豪宅线，引爆了年底的一波二手房行情。 深圳多位律师人士告诉记者，近期业主反价、违约严重。 据易居研究院11月《40城住宅成交报告》，对比北上广其他三个城市，深圳二手房11月成交价格也是一线城市中环比、同比涨幅最高的。 国家统计局数据显示，深圳二手房价格环比涨幅已经连续三个月位居全国前五，11月价格环比上涨1.4%，在全国排名第三，是一线城市里唯一一个价格上涨的城市。 据深圳中原地产统计，今年深圳二手房成交登顶三年新高，11月份突破8000套，全年成交超越2018年，环比上涨11.84%，同比上涨91.93%。 11月，深圳二手房成交均价突破6万元大关，达到元/平。 这是这个城市的二手房均价首次突破“6万”，创下历史新高，也远超北上广。 二手房市场变好，业主和中介通过微信群控盘、抱团抬价的操作也随之出现。 莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东指出，业主们的做法，凸显了深圳住宅的紧缺。 深圳的产业格局及城市定位高，土地基本划拨给工业，新增住房供应有限。 另一边，深圳鼓励人才落户，相对其他一线城市来说，深圳的入户与限购门槛也是最低的，年轻的购买力是拉动深圳楼市的一大需求来源。 安居客房产研究院首席分析师张波指出，影响深圳楼市的主要因素仍然是购房者对于区域的未来预期，利好政策一波接一波，不但本地购房需求明显提升，外来的投资性需求也在聚集。 深圳业主们正是从中看到炒房的机会，想趁机谋利。 多名房地产业内人士指出，深圳业主不理智的行为表象之下，根本原因仍然是深圳住宅紧缺的事实，自住和投资需求放大，市场供需极不平衡。 双十二时，深圳突发新政，取消商务公寓“只租不售”，也是为了增加商品房供应，稳定供求关系。 调控呼之欲出？近期，从佛山到广州，各地楼市政策密集微调，就在人们对走向猜测纷纷时，12月10-12日，在北京召开的2019年中央经济工作会议再次明确“房住不炒”。 深圳当然不会是例外。 在土地市场已经出现了对冲性的调控。 11月22日，深圳土拍市场推出6宗住宅用地，都采用“双限双竞”模式，当天没有出现地王，还有一幅地流拍。 12月11日，深圳前海出让4宗地块，其中一块宅地就设定了9.9万元／平的销售均价限制，狙击高房价的信号已经很明显。 据中原统计，2019年1-11月，合计房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次涨幅高达30%。 12月以来，房地产调控也已超过30次。 张大伟指出，近期部分城市的房地产出现了各种乱象，要市场稳定，必须针对这些乱象制定政策。 12月19日，深圳房地产业内传言，有关部门接下来将针对二手房成交和价格等出台新政，进行限制。 但截至目前，并没有得到证实。 李宇嘉判断，如若监管部门对二手房进行管控，将标志着深圳楼市调控开始由平稳转向偏紧，市场秩序大整顿开始。
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